Podzimní Zpravodaj s sebou vždy přináší přehled vykonaného. Ten letošní přinese ještě detailnější přehled vašich plateb, tedy vašeho vkladu na provoz a údržbu našeho společenství, družstva a našeho panelového domu.

V příštím roce budeme oslavovat už 15 let existence našeho bytového družstva a 5. výročí vzniku společenství. Domníváme se, že oboje bylo dobré rozhodnutí, i když s sebou přináší a ještě přinese složitější situace, které společně řešíme a budeme muset řešit. Souběh dvou společností v jednom objektu je komplikovanější, protože každé má jiná pravidla a tak se musí družstvo podřizovat společenství a nebo společenství družstvu, abychom spolužití zvládali bez větších komplikací.

ZPĚT K HOSPODAŘENÍ. Od vzniku družstva jsme do fondu oprav přispěli částkou cca 16.200.000,- Kč a družstvo vynaložilo na rozsáhlejší opravy a rekonstrukce domu částku cca 40.000.000,- Kč. Z tohoto je zřejmé, že naše družstvo nemá hospodaření ztrátové, nebo že se vaše finance někam ztrácejí. Pro upřesnění ještě uvádíme, že byty 4+1 přispěly do fondu oprav částkou cca 188.500,- Kč a 1+kk 70.700,- Kč. Výdaje pak jsou u 4+1 cca 466.000,- Kč a u 1+kk 175.000,- Kč.

K částce cca 16.200.000,- Kč, kterou jsme do fondu oprav vložili pravidelnými splátkami připočteme půjčku ve výši 10.000.000,- Kč a poplatky za dodatečné vstupy do družstva ve výši 12.000.000,- Kč. Tím se dostaneme k částce 38.200.000,- Kč. Rozdíl 1.800.000,- Kč znamená, že jsme během uplynulých téměř 15 let některé nižší částky hradili ze zisku – tj. z financí získaných z pronájmů nebo z financí určených na drobnou údržbu.

Celkem jsme tedy provedli tyto práce:

1)      Oprava původní střechy………………………………………………………………….. 1.000.000.- Kč

2)      Výměna všech oken v celém objektu…………………………………………………. 6.000.000,- Kč

3)      Výměna vstupních dveří a schránek……………………………………………………… 600.000,- Kč

4)      Instalace vodoměrů………………………………………………………………………….. 200.000,- Kč

5)      Vyregulování otopné soustavy, montáž RTN………………………………………….. 300.000,- Kč

6)      Oprava hydroizolace…………………………………………………………………………. 500.000,- Kč

7)      Zateplení podlah garsonek v přízemí……………………………………………………… 60.000.- Kč

8)      Výměna podlahové krytiny v přízemí a suterénu…………………………………….. 120.000,- Kč

9)      Změna způsobu osvětlení chodeb a schodišť…………………………………………. 200.000,- Kč

10)   Instalace stříšek nad schody včetně osvětlení………………………………………… 100.000,- Kč

11)   Zateplení celého pláště domu, nové zábradlí, dlažba lodžií, zasklení lodžií… 16.000.000,- Kč

12)   Rekonstrukce výtahů……………………………………………………………………… 7.000.000,- Kč

13)   Kamerový systém…………………………………………………………………………….. 300.000,- Kč

14)   Vymalování objektu, nátěry soklů, zárubní……………………………………………. 700.000,- Kč

15)   Zateplení stěn chodeb………………………………………………………………………. 550.000,- Kč

16)   Nová madla na zábradlí……………………………………………………………………… 100.000,- Kč

17)   Nová vstupní venkovní schodiště a nové stříšky……………………………………… 500.000,- Kč

18)   Nové bezbariérové vstupy…………………………………………………………………… 60.000,- Kč

19)   Nové vodoměry a úprava stoupaček……………………………………………………. 250.000,- Kč

20)   Zateplení střechy a strojoven výtahů…………………………………………………. 5.100.000,- Kč

21)   Výměna podlahové krytiny v celém objektu……………………………………….. 1.000.000,- Kč

Vzhledem ke všem pracím, které byly v celém objektu provedeny, a vzhledem k vašim přestavbám v bytech – změny bytových jader a kuchyní, došlo ke změně základních technických parametrů objektu. Tím, že je nový plášť domu, nedochází k vlhnutí panelů, novými okny jsou ukončena nenucená a samovolná větrání v bytech. Ve výjimečných případech někteří přerušili vzduchotechniku v kuchyních – odvětrávání spížních skříní. Při přestavbách kuchyní obnažené roury vzduchotechniky některým z nás asi překážely a proto byly zcela odstraněny. V důsledku toho však nedochází k odvodu vzduchu z domu. Vlhkost se projevuje v bytech, kde dochází k špatnému vytápění bytů a tím k následnému prochládání panelů. Dále také špatným způsobem větrání – jiným, než které doporučují dodavatelé plastových oken a zákonodárci sestavující zákony o vytápění v bytech. V našem domě je největší vlhkost soustředěna do suterénu – do prostor před výtahy u vstupů do sklepů. To zjistila firma, která pokládala linoleum. Všichni v krajních domech dlouho chodili pouze po betonové stěrce, než bylo linoleum položeno a ve zmiňovaných vchodech byly v linoleu vyříznuty otvory, na které byla položena jiná – prodyšná – krytina, aby se vlhkost mohla odpařovat. V ostatních vchodech je sice linoleum v suterénech položeno s tím, že se projeví „odfouknutím“ místa, kde je vlhkost největší.  Stavebními odborníky nám bylo vysvětleno, že v našem domě máme specifikum, že kde jinde jsou sklepy jako technické zázemí po celé své ploše, které se posuzuje jako technické, my je používáme jako normální součást domu – jako vstupní prostory. Ve většině technických podzemních podlažích není položeno neprodyšné linoleum přilepené ke stěně, ale je ponechána pouze betonová stěrka, jako je tomu v chodbách ve sklepích. Panely jsou uloženy na základní betonové desce bez spodní izolace a veškerá vlhkost se stahuje do nejnižšího bodu v domě, a tím je v každém vchodu šachta výtahu. To opakovaně naměřila firma pokládající linoleum. Vlhkost pak stoupá po panelu, který je napříč domem a souvisí s výtahovou šachtou. Proto je ta největší vlhkost právě před vstupy do výtahů a v prostorech pod schody v suterénu. Ve dvou vchodech je možno na panelu pod schodišti asi ve výši 50 cm od podlahy vidět plíseň. Buďte proto opatrní při procházení prostorů v suterénu po nerovném povrchu. Jakmile však již nebude docházet k novému „vzdouvání“ lina na nových místech, bude ve všech vchodech provedeno porušení celistvosti pokrytí podlah linoleem a část bude nahrazena prodyšnou krytinou, aby základní deska mohla odpařovat vlhkost získanou ze země pod domem. Žádné jiné náklady na vysušení základní desky a dodatečnou izolaci panelů v suterénu nikdo neplánoval. Je však nezbytně nutné, aby mohl celý dům nenuceně větrat, aby nikdo při přestavbách již nepřerušil vzduchotechniku. Také upozorňujeme na bezohlednost některých z nás, když v zimním období necháváte u svých sklepů otevřená okénka a ochlazujete tak podlahy v bytech v přízemí. Proto před svým odchodem ze sklepa zkontrolujte, zda jsou okénka zavřená. V letošním roce se podařilo úspěšně snížit počet bytů, kde je odběr tepla nižší než 16 stupňů. Musíme také upozornit ještě na jeden nešvar, a to je větrání na chodbách. Z letního období si bohužel někteří z nás zvykli, že otevřou okno a dále se již o něj nestarají. V zimním období se z toho však stává trestuhodná nedbalost! Když otevřete okno na chodbě z důvodu větrání, tak pouze na nezbytně nutnou dobu a hned je zase zavřete! Nemáme žádnou službu, která by chodila po domě a měla na starost zavírání oken po vás. Nehledě na to, že i v letním období ponechané otevřené okno v přízemí na „ventilačku“ po celou noc, je výzva pro zloděje-a ve vchodu 3133 toho také zloděj využil. Jedině díky tomu, že byl hlučný, tak pan V. z bytu v přízemí se na něj šel podívat z blízka a tím jej vyrušil. Prostě, když okno otevíráte, tak ho musíte za chvíli opět vy sami zavřít, nikdo jiný to neudělá ani nemůže dělat za vás.

Někteří z vás stále neuznávají fyzikální zákony. V odborných článcích se uvádí (autory jsouDoc. Ing. Josef Patočka, CSc. nebo J. V. Ráž, DiS – zdroj internet), že čerpání tepla z vlastních zdrojů není pádným argumentem o dosažení optimální teploty v bytě, protože v každé domácnosti se najde nějaký zdroj. Někde jsou to technické vymoženosti, jinde vzorná hospodyňka, jinde děti. Ale faktem je, když při odběru tepla při přepočtu odebraných dílků ve výši 10°C a při skutečné teplotě v místnosti 22°C naměřenou na teploměru, že k vám teplo doputovalo přes panely ze sousedních bytů. Někteří tento fakt sami zjistí například při změně způsobu vytápění u sousedů – v důsledku výměny obyvatel. Najednou sami musí víc topit, aby dosáhli tepelné pohody v bytě. Je třeba topit ve všech místnostech a tím zabránit pronikání tepla mezi byty. Obecně platí, že při nedotápění budovy o pouhé 3°C již vzniká vlhkost a plísně.

Základní skutečností je, že 60 % nákladů za odebrané teplo je vypočítáváno právě podle náměrů. Pro názornost uvádíme, že ten kdo odebere cca 1.000 dílků (a přepočtem je to 10 °C) zaplatí cca 2.700,- Kč a ten kdo odebere 4.000 dílků (a to je 40°C) zaplatí 10.800,- Kč. Podle zákona se však tomu, kdo má 1.000 dílků připočte 6 dílků, které zaplatí navíc a tomu druhému se odečte 13 dílků, o které zaplatí míň, protože ten s nižším náměrem se hřeje z tepla, které odebral ten s vyšším odběrem. Ale navýšením platby není pokryta celá částka ponížené platby. Ten finanční rozdíl se pak rozpočítává mezi všechny v celém domě. A podle podílu podlahové plochy bytu je ve výši 30 % nákladů na topení dopočten i tento rozdíl. Ty z vás, kteří uhradili poplatek ve výši 3.000,- Kč, zajímá, kam se tyto finance dostanou. Částka je započítána jako zisk spolu s nájmem vybraných z pronájmu nebytových prostor – a z toho mají užitek všichni. Protože zisk se v minulých letech podle rozhodnutí na schůzích převedl do fondu oprav a byl použit na opravy a rekonstrukce. Na základě nových rozpisů plateb pro letošní rok přišly dotazy, z jakých položek se platby skládají. Tak tedy – nájemné jako takové nikdo z nás neplatí. Ani členové družstva, ani vlastnící bytů. Avšak v účetním programu je tato položka uvedena a zahrnuje předpokládané platby, které byly vynaloženy v letech předchozích anebo které se očekávají a týkají se provozu domu. Změnou družstva na společenství vlastníků jsme museli změnit pojistnou smlouvu. Platíme jiné výše daní. Magistrát povýšil na základě inflace platbu za pronájem pozemků kolem domu. Proto došlo k přepočtu a k navýšení platby, která mimo jiné ještě obsahuje platby za provoz kanceláře, práci právníka, práci ekonoma, odměny představenstvu se všemi odvody státu, revize hasicích přístrojů, hydrantů, elektro, poplatky poště za zpracovávání inkasa, poplatky bance, drobné opravy a údržbu, daně z nemovitosti. Tyto všechny platby jsou hrazeny z vašich plateb uvedených v položce nájem. Pak je příspěvek do fondu oprav. Z platby do fondu oprav se hradí ve výši cca 50 % splátka půjčky. Tyto dvě částky jsou neměnné a nevyúčtovávají se. Ostatní vaše platby jsou zálohové a vyúčtovávají podle skutečných nákladů. Vy se snažíte snížit své osobní náklady, my se snažíme dodatky smluv s dodavateli služeb snížit náklady pro dům jako takový. Pro příští rok se nám podařilo snížit sjednané platby za odběr tepla o cca 600 GJ za rok. Bohužel to neznamená, že se nám o tolik sníží platby, neboť jsme se úsporou dostali mezi plátce, kteří mají vyšší cenu za odebraný GJ. V topné sezoně, která teď probíhá po celkovém dokončení prací souvisejících se zateplením domu, budeme sledovat především propočet plateb. Před zateplením jsme odebírali o 1.000 GJ více, po částečném zateplení byla částka snížena na 2.200 GJ a nyní je ještě snížena na cca 1.600 GJ. Odebrané teplo se hradí dvěma položkami. Za toto sjednané teplo – za to je nižší částka ( nyní se platí za 1 GJ 202,40 Kč) a druhá platba je za skutečně odebrané teplo a za to je vyšší platba ( nyní se platí za 1 GJ 274,40 Kč) Tyto částky se při rozúčtování sčítají a tak vznikne celková platba za odebrané teplo.  Ještě se k tomu přidává platba za teplou vodu. V uplynulém období jsme měli náklady 0,237 GJ na m², což je podle odborníků celkem dobrá úroveň. V propočtech se vychází z dobré hodnoty – a ta je uváděna ve výši 0,25 GJ na m². Úspory jste všichni pocítili při vyplácení vyúčtování roku 2011.

Dále jsme také uzavřeli dodatek ke smlouvě se společností PRE, která nám poskytne slevu na odebranou energii pro osvětlení ve společných prostorách a to ve výši 10.000 Kč na rok 2013.

Dalším problémem, který se stále řeší, jsou skutečnosti, které s sebou přináší soužití dvou subjektů pod jednou střechou. V roce 2009 bylo vypracováno prohlášení vlastníka, které ve svém textu má uvedeny údaje, které se týkají základních pravidel hospodaření nově vzniklého subjektu. Tímto subjektem je, po rozdělení domu na jednotlivé byty a přidělení listu vlastnictví ke každé bytové jednotce, nově vzniklé společenství vlastníků. To vzniklo podle zákona začátkem roku 2010. Aby mohlo vzniknout, tak byla ustanovující schůze zakládajících členů společenství a to za účasti notáře. Na této schůzi byly odsouhlaseny stanovy, následně pak správcem sepsána mandátní smlouva. A všichni další postupem času přibývající vlastníci mají stanovena pravidla daná stanovami společenství, která vznikla a byla odsouhlasena na ustanovující schůzi společenství. Proto se někteří noví vlastníci cítí dotčeni, že oni nic neschválili, nic neprojednávali a o ničem nerozhodli. Ano, stanoveno a rozhodnuto bylo na ustanovující schůzi. K listopadu 2012 je převedeno 35 bytů s podíly ve velikosti 2.403 m², družstvu se 73 byty zůstává podíl o velikosti 4.465 m².

V příštím roce budou hned po začátku roku v měsíci lednu opět prováděny odečty spotřeby odebraného tepla a spotřeby teplé a studené vody. Proto zpřístupněte odčitatelům měřiče. Přesný termín bude včas oznámen.

V příštím roce je plánována výměna vodoměrů na studenou vodu. Dalšími plánovanými pracemi je dokončení povrchové úpravy přístupových cest z ulice Pejevové. Povrch těchto cest je nerovný, místy propadlý a svoji nerovností není bezpečný. Pokud počasí dovolí, bude vyrovnávací asfaltový povrch nanesen ještě v letošním roce 2012. Jinak se práce přesunou do roku 2013. Pak budou vyčištěny prostory pod venkovními schodišti a bude sem přemístěn štěrk, který zůstal rozsypán kolem stěn domu ze strany pěší zóny. Poslední plánovanou akcí je výměna zámků za nové, samozamykací. Jedná se o výměnu zámku, který bude spolu se zavřením dveří mít schopnost se zamknout. Odemykat se bude z vnitřní strany klikou a z vnější strany budete muset vždy použít klíč.  O této skutečnosti budete včas informováni. Každý člen společenství a družstva dostane 4 klíče. Další si pak za úplatu bude moci dokoupit. Klíče nebude možné stále dokola přidělávat každému, kdo bude mít zájem. Tím budou veškeré práce ukončeny. Touto změnou chceme zamezit možnosti, že by některých z bývalých  řemeslníků či jiná nezvaná osoba která  měla u sebe klíč ode dveří z dřívější doby, a mohla vstoupit do domu bez našeho vědomí.

Další poznámkou je fakt, že paní zahradnice není osoba zodpovědná za údržbu pěkných a udržovaných  květinových předzahrádek. Ty jsou ve většině domů výsledkem péče a starosti obyvatel jednotlivých domů. Je to jejich vizitka. Není to žádná povinnost jedné osoby. To, že vidíte jednu osobu, která se stará o všechny okrasné keře, květiny a rostliny, tak je to jen proto, že členem družstva je odborník, který má rád svoji práci. Pani zahradnice ráda poradí a pomůže. Zatím vedou vchody 3132 a 3133. U vchodů 3131, 3130 a především 3134 se rostliny pravidelně ztrácejí. Informace, že je možné se s paní zahradnicí domluvit na termínu, kdy je nejlepší rostliny přesazovat, jak je množit a odborně vyrýpnout ze země jen potřebnou část a podobně, jsou  stále zbytečné. Vytrhané, přetrhané, poškozené a překopané kořeny znehodnotí zbytky po rostlině, která se někomu za plného květu líbila a raději v noci běhal s motyčkou kolem domu a ničil práci druhých, ale i krásné prostředí nás všech. Nejhorší je, když si takový poberta vyhlídne rostliny, které si ze svého kapesného zakoupily děti. Je to prostě zlodějina, nic jiného. Když se ztráci věci v těsné blízkosti našich domů, dá se to svést na náhodné kolemjdoucí. Ale když se věci ztrácejí v domě, pak je to velmi nepříjemné.

V souvislosti s opětovnou nedávnou „návštěvou“ nežádoucích „řemeslníků“ a jiných podomních „obchodníků s deštěm“, upozorňujeme na platný domovní řád, kde je uvedeno, že není dovoleno vpouštět neznámé osoby z bezpečnostních důvodů do domu. Každá návštěva by měla být vyzvednuta u vchodu a neznámé osoby, které vám budou tvrdit, že jdou za tím a tím z vašeho vchodu je nutné ponechat venku, aby si pro ně dotyčná osoba sama došla. V případě, že byste sami byli u dveří svého bytu obtěžování podobnými osobami, dejte vědět co nejdříve o této situaci členovi představenstva vašeho vchodu a nebo v kanceláři družstva. Poznamenejte si také den a čas, kdy k tomu došlo, aby bylo možné tyto osoby ihned identifikovat na kamerových záznamech. Budeme vás poté o těchto situacích varovat na nástěnkách. PŘED TÝDNEM DOŠLO K VYKRADENÍ BYTU V PLEVENSKÉ ULICI. Kontrolujte proto dovérání dveří po svém bstupu nebo odchodu z domu. Moc nás to nezdrží, ale všechny nás to ochrání.

Máme ještě jedno upozornění, týkající se provozu výtahů. Z důvodu úspory elektrické energie byly firmou, která se stará o naše výtahy, nastaveny displeje u vnějších dveří na jednotlivých patrech do tzv. úsporného režimu. Není to tedy porucha, když trvale nesvítí, jak tomu bylo v předcházejícím období, ale rozsvítí se až po doteku a v době, kdy je výtah v provozu. Po zastavení po nějaké době opět přejdou do úsporného režimu, tj. zhasnou. Není to tedy žádná chyba nebo dokonce porucha.

Připomínáme konání shromáždění vlastníků 3.12.2012 od 19.00 hodin a výroční schůzi družstva 4. a 5.12.2012 také od 19.00 v kanceláři pověřeného vlastníka na adrese Pejevové 3132.

Pan Holík, člen družstva s evidenčním číslem 3133009 vidí jako svoji povinnost a nutnost ve prospěch nás všech obnovení činnosti kontrolní komise. Na schůzi proto budete všichni osloveni, zda se do této činnosti  chcete zapojit. Pokud bude mít někdo z vás zájem, předejte své kontaktní údaje – telefon či mailovou adresu panu Holíkovi, vchod 3133. Stejně tak představenstvo potřebuje doplnit své řady. Vchody 3130 , 3131 a 3133 nemají dostatečný počet zástupců v řadách představenstva, ve vchodu 3130 dokonce chybí.

Lépe se řeší a diskutují problémy a nápady ve větším počtu. Bohužel někteří rádi diskutují, ale pravidelné schůzování jim nevyhovuje a nést osobní zodpovědnost za svá rozhodnutí už vůbec ne.

Bytové družstvo Šestka – pověřený správce Společenství pro dům Pejevové 3129 až 3134, Praha 4

Listopad 2012