Pro všechny členy bytového družstva Šestka a členy společenství vlastníků jednotek pro dům Pejevové 3129 až 3134.

Jsme rádi, že jste si zvykli přijímat informace pomocí zpravodaje a že některým chybí a domáhají se ho. Vydávání zpravodaje vymyslela bývalá členka družstva ze vchodu 3131 a určitě by byla potěšena, že její nápad žije.

1. Když jsme před 7 lety na schůzi družstva rozhodli o založení společenství, dohodli jsme se na tom, že přistoupíme všichni společně na souběh družstevního a osobního vlastnictví v jednom objektu. Vznikem společenství vlastníků jsme dali všem na vědomí, že u nás si každý může se svým vlastnictvím – ať už vlastnictvím družstevního podílu a nebo vlastnictví bytové jednotky nakládat, jak sám uzná za vhodné. Dohodli jsme se, že zájem o převod do osobního vlastnictví bude mít asi 30 členů družstva – a to už stálo za to, společenství vytvořit. Na schůzi byl stanoven poplatek 5 000 Kč, který obsahoval platbu za kolek pro katastr, vypracování smlouvy advokátní kanceláří a podíl na nákladech, které vedly ke vzniku společenství vlastníků (nové zaměření budovy + vypracování plánů domu + vypracování takzvaného prohlášení vlastníka, které je uloženo na katastru nemovitostí + kolky + změna pojistné smlouvy apod.). Protože do původního poplatku nebyla zahrnuta daň z převodu nemovitosti – pozemku, bylo na schůzi družstva rozhodnuto o navýšení poplatku na 8 000 Kč. Následně od roku 2014 se již daň neplatí, poplatek byl opět snížen na 5 000 Kč. Na základě rozdělení domu na bytové jednotky, kdy každý byt má svůj list vlastnictví založený na katastru nemovitostí, se začaly převádět postupně byty do osobního vlastnictví a to tak, jak kdo potřeboval. Z přihlášených 30 zájemců bylo nakonec převedeno 20 bytů. Postupně se převedlo do osobního vlastnictví 44 bytů ze 108.
2. Tak, jak je na začátku uvedeno, v našem objektu funguje souběh bytového družstva a společenství vlastníků. Všichni členové společenství vlastníků, kterým byty do osobního vlastnictví převedlo družstvo, jsou stále členy družstva. Toto je důležité si uvědomit. Pouze ti, kteří byt získali koupí již od vlastníka bytu, nejsou už členy družstva, pokud nechtěli do družstva vstoupit. Takže k dnešnímu dni má družstvo 105 členů. Někteří vlastníci, kteří byt koupili již od vlastníka, do družstva vstoupili. Stali se tak členy družstva, kteří mají právo rozhodovat, jen nemají právo na bydlení v družstevním bytě, protože již byt mají ve svém vlastnictví. Z tohoto je zřejmé, že převod bytů nemá vliv na počet členů družstva a je nezbytně nutné předpisy, stanovy a jiná nařízení a pravidla platná pro náš dům jako celek sladit tak, aby si neodporovaly a neobsahovaly zcela jiná kritéria. Toto je nutné si uvědomit při tvorbě nových stanov pro společenství vlastníků. Stanovy bytového družstva jsou k dispozici na webových stránkách družstva a každý je má jistě i v písemné podobě. Jsou také zapsány v obchodním rejstříku.
3. Další informace se týká těch, kteří si chtějí nechat vyhotovit smlouvu jiným způsobem, než bylo doposud zvykem. V AK, se kterou družstvo spolupracuje od vzniku družstva – od roku 1999 – má uloženy všechny smlouvy a podklady, které tvoří součást smluv, které se při převodu do osobního vlastnictví do smlouvy zapracovávají. Jsou to konkrétní věty, které si vyžádaly okolnosti probíhající v uplynulých letech – třeba údaje o půjčce. Pokud si necháte vypracovat smlouvu o převodu u svého právníka, vypracuje vám obecnou smlouvu o převodu se všemi náležitostmi. Protože však nemůže znát naše specifika, budete při předložení smlouvy na družstvu požádáni o doplnění vaší smlouvy o další body, o ta naše specifika. Takže my budeme žádat našeho právníka, aby vašemu právníkovi poskytl podklady. Vy si budete platit svého právníka a my budeme hradit konzultace s právníkem družstva. Je to trochu krkolomné konání. Proto zvažte, jakou cestou se dáte. A protože se v našem družstvu vše koná podle svobodné vůle každého člena družstva, je jen na vás, jakou cestu si zvolíte.
4. Když vzniklo bytové družstvo v roce 1999, všem se nám upravil rozpis plateb, protože z plateb zmizela položka nájemného. Tedy nájemného jako takového, které jsme hradili majiteli domu, Magistrátu hl. m. Prahy. Protože byl objekt převeden na nás, členy družstva, dům patřil bytovému družstvu, platba za nájem jako takový už neexistovala. Proto členové družstva platili za byt jako takový včetně záloh u bytu 4+1 např. 7 000 Kč a ve vedlejší ulici ve stejných bytech hradili za byt magistrátu 12 000, protože v platbě měli zahrnutou i položku za nájem jako takový. My hradíme položku nájem, protože tento název je v účetních programech a je také jako pojem zahrnutý do stanov bytového družstva, kde se uvádí v Čl. 35: Nájemné
   1. Postup při stanovení výše nájemného určuje svým usnesením členská schůze v souladu s § 744 ZOK tak, že členové bytového družstva-nájemci hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady vzniklé bytovému družstvu při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu, ve kterém se družstevní byty nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice týkající se těchto družstevních bytů a domu.
   2. Při změně nájemného musí bytové družstvo respektovat zásady uvedené v odstavci 1 tohoto článku stanov. To znamená, že položka zahrnuje platby za provozní náklady – pojistky, pronájmy pozemku, revize, odměny představenstvu, provoz kanceláře, odečty vody a tepla, drobná údržba, žárovky, světla, výměna zámků, výroba klíčů, apod. Tato položka se nevyúčtovává, je to platba, kterou si podle skutečných nákladů můžeme pouze na schůzi družstva a shromáždění vlastníků měnit v souladu se stanovami. Tato položka ani po převodu bytu z člena družstva do osobního vlastnictví nemůže zmizet, protože jak člen družstva, tak vlastník se na těchto platbách podílí a to podle velikosti svého členského podílu. U vlastníků pouze dojde k určitému ponížení této platby za odváděné daně, které se týkají družstva, a vznikne nová položka, která byla stanovena na schůzi vlastníků a vyplývá z mandátní smlouvy. Je to částka 238,- Kč za plnění obsahu mandátní smlouvy, která se týká úplatného zajišťování správy, provozu a oprav společných částí domu č.p. 3129 až 3134 v Praze 4, Modřanech, Pejevové 20, 22, 24, 26, 28, 30 a stanovení některých práv, povinností a výkonu činností, vyplývajících ze vztahů vlastníků, společenství vlastníků a správce v domě, v souladu s platnými právními předpisy, zejména se zákonem č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů , které vykonává správce podle této smlouvy. A jak se ve stanovách uvádí, nájemné zahrnuje i platbu záloh na rekonstrukce a modernizace…
5. Protože opakování je matka moudrosti, zopakujeme si texty z minulých čísel. Jak někteří se čtiva domáhají, jiní zase o ně nestojí a zpravodaje rovnou vyhazují do letáků. Ovšem někdy informace chybí a není se pak kam podívat. V roce 2012 jsme uváděli stranu plnou čísel, např. kolik se vybírá za rok do kterých fondů. Fond oprav:
   4+1 s předsíňkou 1 987,- x 12 x 36 bytů, tj. 858 384,-
   4+1 bez předsíňky 1 922,- x 12 x 36 bytů, tj. 830 304,-
   1+kk 721,- x 12 x 36 bytů, tj. 311 472,-
   To je za rok 2 000 160 Kč. Z této částky hradíme splátku úvěru ve výši 48 000 Kč měsíčně, tj. 576 000 Kč a na úroky jsme hradili cca 336 000 Kč. To znamená, že z vybraných 2 000 160 Kč se odevzdá na splátku 912 000 Kč a ve fondu zůstane 1 088 160,- Kč. Proto jsme mohli po ukončení všech prací finance z fondu za rok 2013 a 2014 převést jako mimořádný vklad 2 000 000,- Kč na umoření půjčky. Takže fond oprav byl jen účelně utracen. V únoru 2015 nám banka snížila úroky u půjčky a za rok jsme uhradili na splátku 576 000 Kč, avšak na úhradu úroků jen 216 000 Kč, což je 792 000 Kč, celkem a o 120 000 Kč méně. Mimořádnou splátku 1 000 000 Kč budeme opět projednávat na členské schůzi BD Šestka.
   Tento odstavec je informace především pro ty, kteří pochybovačně debatují, kam mizí peníze, které všichni posíláme na účet družstva. Přitom by stačilo zajít do kanceláře a zeptat se a nahlédnout do výpisů. Snad je tato nejistota způsobena pouze tím, že není k dispozici výsledek hospodaření za poslední období. Ale dílčími dotazy lze vše snadno a rychle objasnit a vysvětlit a překontrolovat.
6. Tento bod byl zveřejněn ve zpravodaji před 4-mi roky a seznámil vás s problémem, který nás trápí, protože  v našem domě je největší vlhkost soustředěna do suterénu – do prostor před výtahy u vstupů do sklepů. To zjistila firma, která pokládala linoleum. Všichni v krajních domech dlouho chodili pouze po betonové stěrce, než bylo linoleum položeno a ve zmiňovaných vchodech byly v linoleu vyříznuty otvory, na které byla položena jiná – prodyšná – krytina, aby se vlhkost mohla odpařovat. V ostatních vchodech je sice linoleum v suterénech položeno s tím, že se projeví „odfouknutím“ místa, kde je vlhkost největší.  Stavebními odborníky nám bylo vysvětleno, že v našem domě máme specifikum, že kde jinde jsou sklepy jako technické zázemí po celé své ploše, které se posuzuje jako technické, my je používáme jako normální součást domu – jako vstupní prostory. Ve většině technických podzemních podlažích není položeno neprodyšné linoleum přilepené ke stěně, ale je ponechána pouze betonová stěrka, jako je tomu v chodbách ve sklepích. Panely jsou uloženy na základní betonové desce bez spodní izolace a veškerá vlhkost se stahuje do nejnižšího bodu v domě, a tím je v každém vchodu šachta výtahu. To opakovaně naměřila firma pokládající linoleum. Vlhkost pak stoupá po panelu, který je napříč domem a souvisí s výtahovou šachtou. Proto je ta největší vlhkost právě před vstupy do výtahů a v prostorech pod schody v suterénu. Ve dvou vchodech je možno na panelu pod schodišti asi ve výši 50 cm od podlahy vidět plíseň. Buďte proto opatrní při procházení prostorů v suterénu po nerovném povrchu. Jakmile však již nebude docházet k novému „vzdouvání“ lina na nových místech, bude ve všech vchodech provedeno porušení celistvosti pokrytí podlah linoleem a část bude nahrazena prodyšnou krytinou, aby základní deska mohla odpařovat vlhkost získanou ze země pod domem. Žádné jiné náklady na vysušení základní desky a dodatečnou izolaci panelů v suterénu nikdo neplánoval. Je však nezbytně nutné, aby mohl celý dům nenuceně větrat, aby nikdo při přestavbách již nepřerušil vzduchotechniku.
7. V roce 2004 jsme na schůzi družstva rozhodli o ekonomickém využívání společných prostor tak, aby v nich nedocházelo k hromadění nepotřebných věcí z vašich bytů, které se pak na společné náklady likvidovaly po určité době. Prostory byly vyčištěny a na základě smluv pronajaty za úhradu. Byla stanovena částka 450 Kč pro členy družstva a 900 Kč pro nečleny družstva. Platba se týkala položky připadající na 1 m² a to za rok. Takže např. 11 m sušárna se pronajala za 4 950 Kč za rok, respektive 412 Kč za měsíc. Protože do platby jsou zahrnuty i náklady na odpad, spol. elektřinu apod., byla částka zaokrouhlena na 500 Kč/1 000 Kč. Postupně podle zájmu členů družstva nebo členů společenství jsou pronajímány společné prostory. Avšak v každém domě je zachován nějaký volný prostor, aby v případě potřeby mohl sloužit např. při rekonstrukci bytů apod. na uložení vašich věcí, kočárků apod. Nejsou to místnosti na odkládání věcí, ale na přechodné uložení věcí, abychom v místnostech zachovali pořádek. Na požadavek některých z vás byla vybudována společná kolárna. Byla zvolena větší místnost, než byla původně na ukládání kol projektem určena a to skoro na dvojnásobek. Stejně jako při původním nadšení o převádění bytů do osobního vlastnictví pak zájem opadl, stejně tak počet zájemců o ukládání kol do centrální kolárny po její realizaci opadl. Stále ještě zůstávají nevyužité některé prostory, takže připomínáme, pokud by měl někdo zájem zvětšit úložné prostory, jsou volné prostory ve vchodu 3129, 3130 a 3134.
8. K volným společným prostorám se váže důležitá informace. V minulém zpravodaji jste se dočetli, že proběhne změna technologie vytápění a ohřevu teplé vody. Touto změnou dojde k uvolnění prostory po staré technologii a bude uvolněn prostor o velikosti cca 100 m². Na schůzích budeme tedy rozhodovat, jak naložíme s tímto uvolněným prostorem. Jedná se o prostor s přístupem jak z domu, tak z „pěší zóny“. Zůstanou v něm pod stropem rozvodné trubky, bude nutné zachovat přístup k uzavíracím kohoutům. Avšak prostor je velký a nabízí mnoho možností, jak ho využít. Jedná se o dvě místnosti, ve kterých je možné třeba zřídit klub seniorů našeho domu, nebo prostor vybavit saunou, vířivkou apod. Jistě vás napadne mnoho možností, jak prostor využít. A pokud nebudeme chtít prostor využívat v náš prospěch, můžeme prostor nabídnut k pronájmu jako takový. Na schůzi budeme projednávat, jak nově získaný prostor využijeme.
9. Do konce měsíce dojde k výměně vodoměrů, což také víte z minulého zpravodaje. Ve stejném termínu dojde i k výměně rtn – tedy měřičů tepla. Upravte tedy prostor před radiátory, aby montéři mohli provést výměnu bez komplikací.
10. S paní účetní Granillovou byla ukončena spolupráce a velmi vás žádáme o vaši trpělivost v meziobdobí, než nová paní účetní ing. Kateřina Baumanová plně převezme agendu.

Představenstvo BD Šestka, 4.2.2016