Vážení členové společenství vlastníků a bytového družstva šestka. Vzhledem k tomu, že se blíží doba dovolených a mnohé byty osiří a někteří z vás plánují právě toto období využít k přestavbám svých bytů, rozhodli jsme se již po několikáté vám připomenout, jaký postup je při těchto pracech dodržovat. Celý aktuální zpravodaj bude věnovaný právě jen této problematice.
a) Naše panelové domy byly postaveny začátkem 80. Let 20. Století a v projektové dokumentaci je uveden typ Larsen-Nielsen – Soustava Larsen-Nielsen byla od roku 1972 určená jako další alternativa výhradně pro Prahu. Technologie byla zakoupena ze Skandinávie. Systém disponoval variabilními moduly 2700 mm, 3600 mm a 4500 mm a byl navržen jako kombinace příčných a podélných nosných stěn. Nosné stěnové panely měly tloušťku 150 mm, obvodové 240 (s 80 mm izolace polystyrenu). Z uvedeného vyplývá, že příčky v našich bytech jsou panely nosnými.
b) Každý výrobek, panelový dům nevyjímaje, má svou životnost, což je vlastnost výrobku, která udává dobu předpokládané funkčnosti v letech. Tato vlastnost je ovlivněna řadou faktorů od charakteru výrobku a způsobu jeho použití přes materiály použité k výrobě a kvalitu samotné výroby až po intenzitu vnějších vlivů a způsob péče a údržby výrobku. V průběhu času pak každý výrobek stárne, a tím dochází k jeho postupnému znehodnocování (tj. stárnutí a opotřebení). Z tohoto důvodu je nutné přistupovat při plánování vašich rekonstrukcí, které by měly zasahovat i do nosných konstrukcí, s velkou opatrností a ohleduplností.
c) Podle nového občanského zákoníku máme ve společném vlastnictví pozemek, na kterém dům stojí, a stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí.
d) Podle prohlášení vlastníka, což jsou listiny, které jsou uloženy na katastrálním úřadu pro hlavní město praha, ve kterých je dům rozdělen na jednotlivé byty určené k převodu do osobního vlatnictví a na společné prostory. V těchto listinách je uvedeno, že součástí bytu – jednotky – jsou vnitřní instalace, potrubí pro rozvody vody, ústředního topení, elektroinstalace, odpady, uzavírací ventily. Každý byt – jednotka – je ohraničena vstupními dveřmi do jednotky a do sklepa (včetně zárubně) a hlavními uzavíracími ventily na přívod teplé a studené vody a elektrickými pojistkami pro jednotku.
e) Oproti tomu společnými jsou základy domu, obvodové a nosné zdi, vchody, schodiště, okna a dveře přístupné ze společných částí, chodby, lodžie, střecha, domovní dveře, vodovodní, kanalizační, elektrická a plynová přípojka a společná technická zařízení – ústřední vytápění, vzduchotechnika, výtahy, veškerá topná tělesa v bytech a společné domovní vybavení –stanoviště pro odpad, mandlovny, kočárkárny, dílny údržby, sušárny, kolárny, prádelny, prodejna, výměníková stanice, místnost kolektorů a boilerová stanice.
f) Podle § 1175 nového občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt – jednotku, jakožto i užívat společné části. Nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv a ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. V § 1183 nového občanského zákoníku se v bodě 2 mimo jiné uvádí, že náhradu škody způsobenou prací při údržbě, opravě, úpravě, přístavbě či jiné práci nahradí vlastník jednotky sám ve prospěch společenství vlastníků.
g) V roce 2013 proběhly v našem panelovém domě dvě rozsáhlejší rekonstrukce zasahující do nosných panelů a jedna rekonstrukce elektrorozvodů zasahující do nosných panelů. Bohužel přístup vlastníků jednotek není vždy stejný. Při přestavbě spojené se změnou dispozice bytu bylo v jednom případě postupováno řádně dle zákonů a pravidel stanovených v našem společenství – tedy s řádným povolením jak od stavebního úřadu, tak od společenství vlastníků a bytového družstva. V dalších případech tomu tak nebylo. Stavební úřad musel dodatečně povolovat plánovaný rozsah prací, práce se tak prodloužily ze 3 měsíců na půl roku, technologie nebyly dodrženy a došlo pravděpodobně i k poškození panelů a to následkem otřesů a vibrací. Vzhledem k této skutečnosti jsme i my řešili celou záležitost pomocí soudního znalce a stavební firmy, jak postupovat v případě, že bude někdo z vás opět požadovat zásah do nosných konstrukcí při přestavbě bytu.
h) Rovněž při rekonstrukci elektrorozvodů v bytech, kdy vedení rozvodů není prováděno pomocí lišt ale zasekáváním do panelů, dochází k narušení nosných panelů – při neodborném zásahu – nosné panely jsou ovlivněny vibracemi a nárazy a dochází tak k narušení pevných spojů. Pokud provádíte rekonstrukce elektrorozvodů je nutná následná revize provedených prací a jeden výtisk je nutné uložit do dokumentace domu. Dosud tak vlastník bytu, který tuto rekonstrukci v roce 2013 prováděl, neučinil se slovy – doma si můžu dělat, co chci. Ale není tomu tak, pokud se zasahuje do společného vlastnictví a tím jsou panely ohraničující byt a oddělující jednotlivé prostory uvnitř bytu. Pravidla platí pro každého z nás stejně.
i) Proto je nutné si znovu důrazně připomenout pravidla, za kterých je možné realizovat vaše plány na moderní bydlení spojené s rekonstrukcí.
Takže – pokud by vlastník bytové jednotky chtěl realizovat stavební úpravy, jimiž by zasáhl do společných částí domu v omezeném rozsahu tak, že by nedošlo ke změně vnitřního uspořádání domu ani ke změně velikosti podílů na společných částech domu, platí, že k těmto stavebním úpravám MUSÍ MÍT souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek v domě. Stavební úřady podle nového občanského zákoníku mnohdy podle rozsahu prací převádí odpovědnost na vlastníka budovy. To znamená, že pokud do rekonstrukce nezasahuje stavební úřad, neznamená to, že práce pak probíhají bez jakéhokoliv řádu. Odpovědnost za stavební úřad přebírá vlastník budovy – tedy společenství vlastníků.
1) Všeobecné pravidlo:
Jestliže se k zamýšlenému projektu bude v rámci projednání stavby na stavebním úřadě vyjadřovat jakýkoli z dotčených orgánů (hasiči, odbor životního prostředí, památkáři, policie atd.) a tento vám stanoví jakékoli podmínky, pak je nutné žádat stavební úřad o vydání příslušného rozhodnutí (např. stavebního povolení či povolení výjimky). To platí při jakékoliv stavební úpravě. Také změna vzhledu stavby tak, jak ji definuje stavební zákon, je stavební úpravou, kterou je nutno nechat na posouzení stavební úřad, neboť žádný stavební úřad není v tomto posuzování jednotný (výměna oken za jinou barvu, tvar, výměna zasklení lodžií, změna barvy omítky stěn lodžie apod.
Stavební zákon v § 103 a § 104 vymezuje přesně činnosti, které buďto nespadají pod žádný režim povolování, nebo pod ohlašovací povinnost či pod režim stavebního řízení.
2) Vybrané stavební úpravy v bytech a povinnostech při jejich provádění:
Stavební úpravy v bytech, ale i nebytových prostorech a příslušenstvích bytového domu, musí každý stavebník – nájemce či vlastník, projednat se společenstvím vlastníků jako vlastníkem domu a to formou žádosti o vyjádření k zamýšleným stavebním úpravám. K žádosti musí být přiložen doklad o zabezpečení odborného vedení stavby osobou, která má oprávnění k výkonu této činnosti podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, v platném znění a dále podle § 158 a § 160 odst. 3 stavebního zákona. Všechny bourací práce se musí provádět tak, aby nedocházelo k otřesům a vibracím. Je zákaz používat bourací kladiva! Při všech stavebních pracích musí být přebytečný odpad a materiál likvidován na náklady stavebníka. Ekologickou likvidaci pak stavebník dokládá na základě potvrzení autorizované osoby, která prováděla na jejich stavbě odborný dozor. Je zcela nepřípustné stavební suť a odpad vzniklý při rekonstrukci bytu vhazovat do kontejnerů a nádob na směsný odpad nebo ukládat v místech kolem kontejnerů.
Protože za škody způsobené při stavebních pracích na společném majetku nebo majetku spolubydlících je zodpovědný stavebník v plném rozsahu, uzavře vždy stavebník pojistnou smlouvu, která se bude týkat rozsahu prováděných prací a bude uzavřena na dobu, kdy stavební práce probíhají. Tak se předejde tomu, že by po neodborně provedených pracích došlo k poškození např. zateplení apod. Stavebník umožní v průběhu prací kontrolu prací a to zástupci správce domu, který bude vždy pověřen konkrétní průběh prací sledovat.
3) Výměna oken a dveří:
Vzhledem k tomu, tato stavební úprava není změnou stavby či změnou vzhledu stavby – pokud nedojde ke změně členění oken a barevnosti rámů jednotlivých oken bytů. V tomto případě nemusí být vyřizováno ani stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu.
I když jsou okna nedílnou součástí obvodového pláště budovy, hradí si každý jednotlivý nájemník náklady spojené s jejich výměnou sám. Jestliže při výměně oken nebude dodrženo pravidlo, že rozměry, barva a členění zůstanou zachovány, tzn., že bude provedena změna členění, musí být vždy 100% souhlas všech členů společenství vlastníků jednotek.
4) Při zásahu do rozvodů elektroinstalace během rekonstrukce bytu je nutné po dokončení úprav doložit revizní výchozí zprávu elektroinstalace Nedoložením revizní zprávy společenství vlastníků se vlastník bytu vystavuje možnosti postihu finanční pokutou ve správním řízení za porušení stavebního zákona
5) Rekonstrukce podlah:
Je nutné, aby byly provedeny v souladu s požadavky na zvukovou izolaci stropů v budovách dle ČSN 730532/2000 (útlum 52 – 58dB). Neboť každý, kdo bydlí v panelovém domě, ví, co je to za rámus, když někdo nad ním nemá koberce a jde rázným krokem. Nejčastěji používaný separační podklad zvaný Miralon nemá pod plovoucí podlahou vlastnosti požadované uvedenou akustickou normou. Doporučujeme použít kročejově neprůzvučné materiály typu ORSIL T-P, ORSIL TDPT, RIGIFLOOR 4000, BOTACT, apod., případně konzultaci s projektanty.
6) Zásah do stěn, nosných stěn, příček, zárubní a dveří:
Všeobecně se má za to, že nezasahujeme-li do nosných prvků konstrukce bytového domu, není třeba vyřizovat stavební povolení. A právě z toho plyne otázka, kdy dochází k zásahu do nosné konstrukce či statiky domu. Aby se předešlo rozporu v názorech, je nutné vždy nechat vypracovat projektovou dokumentaci s posouzením navrhovaných úprav bytu statikem.
Zásahem do nosné konstrukce či statiky domu se považují výřezy otvorů do nosných stěn i příček, výstavba či posun nenosných příček ze zděného materiálu, ale i výřezy drážek do panelů pro vedení elektrických rozvodů.
7) Přezdívání umakartových bytových jader za zděné dochází ke změně zatížení stropu a tudíž je nutné v rámci projektové dokumentace statické posouzení této úpravy.
Naopak zásahem do nosných částí domu nepovažujeme rekonstrukce bytových umakartových jader za sádrokartonové konstrukce a výstavbu sádrokartonových příček. Nicméně projekt musí být zpracován vždy.
Rekonstrukcí bytového jádra dochází k zásahu do společných částí domu tím, že je obnažena instalační či technologická šachta. Upozorňujeme na nutnost zachování montážního otvoru o minimálním rozměru 60 cm × 60 cm případně s možností demontáže celé stěny pro případnou výměnu stoupaček.
8) Při výměně vchodových dveří do bytu požadujeme výměnu za protipožární, i když stávající protipožárními nebyly. Ukládá to totiž aktuální norma, která při stavbě domu ještě nebyla v platnosti. Musí být zachován stávající rozměr a musí splňovat podmínky ČSN 73 0810 a ČSN 73 0802, podle kterých musí vstupní dveře do samostatného požárního úseku vykazovat požární odolnost min. 30 minut.
9) Výměna otopných těles se nepovoluje. Máme vyregulovanou otopnou soustavu. Projektová dokumentace a s tím spojené práce byly ve výši cca 460 000 kč. Jakýkoliv zásah do otopného systému by narušil vyregulovanou funkčnost topení v daném rozsahu a náklady na odstranění závad by pak musel hradit neukázněný vlastník či člen družstva sám v plném rozsahu.
10) Aby se předešlo jakýmkoliv nepříjemnostem, budou se nadále práce spojené s přestavbou bytových jader, rekonstrukcí elekroinstalace, rozvodu vody, kanalizace a změn dispozic bytů a ostatní rekonstrukce apod. Řídit podle jednotných pravidel v souladu s platnými zákony a platnými stanovami našeho společenství. Proto, kdo bude od 1. 6. 2014 plánovat a provádět jakékoliv práce výše uvedené, bude se každý bez vyjímky řídit těmito pravidly.
11) Každý, kdo bude chtít provádět výše uvedené práce, předloží žádost a bude mu vystaven:
Souhlas se stavebními úpravami bytu, který bude obsahovat text:
Na základě žádosti člena společenství vlastníků jednotek/ člena družstva____________________ členské číslo_____________trvale bytem______________________telefonní kontakt_________________,
vydáváme souhlas s plánovanými stavebními úpravami bytu č______________, Pejevové _______________Praha 12, dle přiložené projektové dokumentace a ostatních příloh. Tento souhlas nenahrazuje stavební povolení, které vydává příslušný stavební úřad.
Práce jsou plánovany v době_______________________________
Po ukončení prací byly předloženy revizní zprávy:
Doklad o provedené likvidaci odpadu
Podpisy_______________________________dne______________
Příloha k souhlasu vlastníka k žádosti o povolení stavebních úprav
– Společenství vlastníků jednotek Pejevové 3129 až 3134
Proti provedení navrhovaných stavebních úprav nemáme zásadní námitky za předpokladu, že budou splněny následující podmínky:
1. Stavební úpravu provedete na svůj náklad, nebude-li písemně dohodnuto jinak, bez nároků na návratnost vložených prostředků
2. U stavebních úprav, které podléhají stavebnímu povolení, předložíte stavebnímu úřadu žádost o stavební povolení v rozsahu stanoveném stavebním zákonem 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů (vyhl. 526/06 Sb. příl. 2). U stavebních úprav, kde postačí ohlášení, musíte doložit stavebnímu úřadu předepsanou dokumentaci ve smyslu stavebního zákona 183/2006 Sb. a ve znění pozdějších předpisů (vyhl. 526/06 Sb. příl.1). Pokud stavební úřad převede odpovědnost za prováděné stavební úpravy na majitele domu, předložíte tuto dokumentaci pověřenému správci společenství vlastníků jednotek – v plném rozsahu, jaký se předkládá na stavební úřad.
3. Před zahájením prací uzavřete pojistnou smlouvu, která se bude týkat plánovaných stavebních úprav a bude uzavřena na dobu, kdy budou práce probíhat. Předmětem plnění pojistné smlouvy bude v případě poškození společných částí domu náhrada nákladů na případnou opravu a uvedení poškození do původního stavu. Veškeré závady nebo škody, které by eventuelně vznikly při provádění stavebních úprav na domě, neprodleně vlastním nákladem odstraníte, tj. uvedete do původního stavu.
4. Dle stanov společenství vlastníků při rozsáhlejších rekonstrukcích zasahujících do společných částí domu – tedy do nosných konstrukcí – souhlas 75 % všech členů společenství. Tento písemný souhlas je přílohou této žádosti.
5. O zahájení prací jste povinen v dostatečném předstihu informovat ostatní uživatele bytů vývěskou min. formátu A5 vyvěšenou v přízemí domů s popisem rozsahu a doby provádění úprav.
6. Veškeré stavební úpravy budou provedeny odborně a nedojde při nich k narušení provozu ostatních nájemních jednotek v domě (nebude narušena dodávka vody, el. energie, tepla, nedojde k narušení řádného užívání nadměrným hlukem, prašností). K žádosti musí být přiložen doklad o zabezpečení odborného vedení stavby osobou, která má oprávnění k výkonu této činnosti podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, v platném znění a dále podle § 158 a § 160 odst. 3 stavebního zákona. K projektové dokumentaci bude přiložen posudek statika. Netýká se projektů, pokud bude při rekonstrukci bytového jádra použit sádrokarton.
7. V domě bude denně zachována čistota. Případné znečištění domu nebo chodníku náležejícího k domu, které vznikne prováděním předmětných stavebních úprav, neprodleně odstraníte – vždy nejpozději do večera téhož dne.
8. Veškerý odpad vzniklý stavební úpravou bude likvidován stavebníkem nebo zhotovitelem stavby a bude o tom předložen doklad vedení družstva. Odpad nebude sypán do kontejnerů na směsný odpad. Doklad o likvidaci odpadu bud předložen spolu s revizními zprávami vlastníku domu.
9. V průběhu stavebních úprav budete dodržovat veškeré bezpečnostní předpisy a protipožární předpisy a normy a zajistíte totéž u případné prováděcí firmy.
10. Během prací umožníte určené osobě kontrolu průběhu, případně dokončení stavebních úprav. Zajistíte dodržování domovního řádu – zvláště dodržení povolené doby provádění hlučných prací (znění vyvěšeno v přízemí domů).
11. Vlastní stavební úpravy smíte zahájit až po vydání stavebního povolení, případně souhlasu stavebního úřadu s prováděním stavebních úprav, nebo souhlasu společenství vlastníků.
2. Při stavebních úpravách u instalačních šachet (obezdívání), bude zachován dostatečně velký otvor k manipulaci s namontovaným zařízením a případné rekonstrukci svislých rozvodů vody – min. 60 × 60 cm.
13. Při nové instalaci nebo rekonstrukci elektrických zařízení předložíte revizní zprávu předmětného elektrického zařízení. Při nové instalaci nebo rekonstrukci vnitřního vodovodu předložíte zprávu o prohlídce a tlakové zkoušce vnitřního vodovodu dle ČSN 73 6660. Při nové instalaci nebo rekonstrukci vnitřní kanalizace předložíte zprávu o technické prohlídce a zkoušce vodotěsnosti dle ČSN 75 6760.
Prohlašuji, že souhlasím se všemi výše uvedenými podmínkami.
V Praze dne_________________________
Podpis žadatele_________________________
Souhlas vydán dne________________________
Pověřený správce Společenství vlastníků jednotek na adrese Pejevové 3129 až 3134, Praha 4
Červen 2014